Avril 2014 : la tendance des prix sur Montpellier quartier par quartier et sa périphérie

A MONTPELLIER, Evolution des prix 

      source : Christophe GAYRAUD du Midi libre


Les 25 questions à se poser avant un 1er achat

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Gagnons à être ensemble !

newletter de mai 2014: Immobilier mai 2014 : les chiffres du mois

Les conditions de financement s’améliorent et pourtant les prix de l'immobilier continuent à baisser. Cette baisse des taux permet de limiter la diminution des prix et de soutenir un marché déjà très calme. Elle n’empêche pas cependant l’immobilier neuf de sombrer encore un peu plus. 

Le dégonflement de la bulle immobilière est clairement en cours

Ce qui se passe actuellement sur les différents marchés immobiliers français est assez révélateur d’un contexte de correction durable des prix des logements. Malgré des taux qui ne cessent de baisser depuis le début de l’année et le fait que nous sommes dans la période de l'année propice pour le marché immobilier, les prix des appartements et des maisons continuent à diminuer de mois en mois.

Cela fait désormais 2 à 3 ans que les prix baissent dans les grandes agglomérations et même depuis 6 ans dans les secteurs ruraux. Les chiffres qui font l’actualité immobilière de ce mois de mai 2014 indiquent que cette tendance est bien ancrée et qu’il est fort probable que ces tendances se poursuivent au moins jusqu’à cet été.

IMMOBILIER : LES VILLES OÙ LES PRIX VONT BAISSER EN 2014Montpellier : 5% à 7% de baisse des prix

A Montpellier, on compte 0,9 acheteur pour un vendeur en janvier 2014. 

Comme à Dijon, on ne dénombre en moyenne que 0,9 acheteur pour 1 vendeur à Montpellier en janvier 2014. Là encore, ce sont les acquéreurs qui ont le choix et c'est bel et bien en leur faveur que le rapport de force s'établit.

Rien d'étonnant donc à ce qu'une baisse du prix de la pierre soit anticipée sur le marché montpelliérain. Celle-ci devrait être de l'ordre de 5 à 7% sur les six prochains mois.

Prix moyen des appartements en vente : 

• Au 1er janvier 2014 : 2 814 € le m²
• Au 1er juillet 2014 : entre 2 617 € et 2 673 € le m²
• ITI : 0,9

L’effet qualité est toujours très présent

Dans son communiqué MeilleursAgents.com précise qu’ils observent toujours l'impact de l'effet qualité. En effet, seuls les biens de qualité se vendent encore correctement, ce qui tire la moyenne des prix vers le haut et masque l’ampleur réelle de la baisse des prix pour un même bien.

Voici l’extrait de ce communiqué à ce propos : "L’effet qualité est toujours très présent : seuls les biens de bonne ou très bonne qualité trouvent preneur. Les moins attractifs ne se vendent pas voire ne sont même pas visités. Les statistiques ne reflètent donc que les transactions réelles portant sur des biens dont les prix ne baissent que faiblement."

Ceci explique, en plus de la baisse des taux, pourquoi les prix ne chutent pas brutalement dans les indices statistiques.

L’impact de l’effet qualité et de la baisse des taux sur cette période reste malgré tout difficile à quantifier précisément. 

Des taux de crédit immobilier records en mai 2014

Les taux d’intérêts n’ont jamais été aussi bas et cela sur la plupart des durées de financement. Les précédents niveaux records observés en juin 2013 sont tous en train d’être battus un par un.

En moyenne, sur les prêts immobiliers contractés en avril 2014, le taux d’emprunt est de 2.94 % et la durée de remboursement est de 205 mois (17 ans et 1 mois). Voici l’évolution des taux d’emprunt depuis 2001 :

La tendance globale de réduction des durées d’emprunt observée depuis début 2007 se poursuit encore en 2014. La part des crédits sur "moins de 15 ans" est de 23.4 % en avril 2014 et celle de "plus de 25 ans" est de 13.9 % (contre respectivement 21.2 % et 17.2 % en 2013 ou au plus haut en 2007 14.4 % et 32.7 %). Une bonne nouvelle pour les emprunteurs car une durée longue d'emprunt fait exploser le coût des intérêts.

Enfin, sachez que la chute des taux d’intérêts s’observe également pour ceux qui présentent le meilleur profil d’emprunteur. On voit ainsi des meilleurs taux exceptionnels en mai avec par exemple un taux à 2.45 % sur 15 ans pour les meilleurs dossiers.

L’OAT 10 ans de la France chute depuis début 2014

Si les taux ont pu baisser autant pour des financements immobiliers c’est parce que la dette de la France se vend très bien sur les marchés financiers. Ainsi, le taux de l’OAT 10 ans de la France qui donne des indications sur le coût des emprunts à long terme est en forte baisse depuis le début de l’année 2014. Il a presque atteint les niveaux les plus bas observés en mai 2013.

Grâce à ces excellentes conditions de financement, les banques françaises peuvent proposer à leurs clients des taux très attractifs pour leur prêt immobilier. Il faut ainsi s’attendre à ce que cela se poursuive au moins jusqu’à cet été. Ce qui signifie que les taux immobiliers vont rester très bas durant les prochains mois.

Des conditions exceptionnelles qui vont booster les renégociations de prêt immobilier

Comme l’an dernier à la même époque, quand les taux d’emprunt battent tous les records, c’est l’occasion pour tous ceux qui ont des crédits en cours de remboursement de les faire racheter ou de les renégocier.

Comme vous avez déjà remboursé une partie de votre prêt et que les taux sont plus bas, vous allez pouvoir trouver un meilleur financement pour ce que vous devez encore à votre banque. Il est également possible en fonction du type de contrat que vous avez que cela vous permette aussi de réduire vos cotisations d'assurance de prêt.

La valeur du bien immobilier que vous avez acheté diminue actuellement, mais vous avez la possibilité de réduire un peu cette perte en profitant des conditions exceptionnelles sur les taux pour renégocier votre crédit immobilier et ainsi en réduire le coût.

Pour aller plus loin : - Découvrez les 25 questions à vous poser pour un achat immobilier.

Source : immobilier danger, Meilleurs Agents.com et J D N

Premier achat immobilier : 25 questions à se poser avant d’acheter

Mon 1er achat : Quand?

1. Un achat maintenant est-il plus intéressant qu'une location  ?

Louer n’est pas toujours "jeter de l’argent par les fenêtres", la première chose à faire avant de réaliser son premier achat immobilier est de comparer l’achat et la location. 

2. Ma situation géographique est-elle stable ?

L’acquisition d’un logement n’est financièrement intéressant par rapport à une location que si on y reste suffisamment d’années (la moyenne est proche de sept ans actuellement). Or le monde du travail demande de plus en plus de mobilité géographique. Êtes-vous sûr de rester plus de cinq ans dans l’appartement ou la maison que vous voulez acheter ?

3. Combien d'années je compte garder le logement acheté?

Si vous avez un risque de quitter ce logement après quelques années, vous sera-t-il possible de le louer facilement et de transformer ainsi votre achat en investissement locatif ? Pourrez-vous le revendre facilement à un prix proche de votre prix d’achat ?

Sachez qu’en règle générale, il ne faut jamais acheter pour moins de 6 ans. Cette durée peut passer à 8 ou 10 ans en période de baisse des prix.

4. Les prix des logements sont-ils accessibles ?

S’il est quasiment impossible de prévoir le point bas des prix de l’immobilier, il est en revanche assez aisé de savoir si les prix sont sur évalués ou sous évalués au moment où vous voulez acheter.

5. Mon budget est-il suffisant pour acheter le type de bien dont j'ai besoin ?

Définir ses besoins à court et moyen terme et le budget que l’on peut consacrer à son premier achat de maison ou d’appartement est une étape importante.

Nous allons détailler cela avec les différentes questions suivantes.

Type de bien à acheter

6. Quel est mon besoin de surface de logement à moyen et long terme ?

Lorsqu’on acquière un logement c’est pour plusieurs années, il est donc primordial de bien définir ses besoins en terme de surface. Prévoyez-vous d’avoir des enfants dans les années qui viennent ? Vos enfants vont-ils bientôt quitter le foyer ?

7. Où acheter mon premier logement ?

L’emplacement est le critère numéro un pour définir un bon achat immobilier. Vous devez donc être très exigeant sur la situation géographique de votre bien (proche de votre travail, proximité des commerces et des transports en commun, etc.).

8. Appartement ou maison ?

En fonction du lieu et de votre budget, vous pouvez avoir le choix entre un appartement ou une maison. Si en France, la maison individuelle est le logement préféré, il y a des avantages et des inconvénients aux deux types de logement. Préférez-vous vivre dans un grand appartement récent ou dans une petite maison ancienne ?

9. Achat dans l'immobilier neuf ou dans l'ancien ?

Là encore, le budget influence fortement le choix. Si l’immobilier neuf propose des logements sans travaux, prêt à être habités, il faut aussi pouvoir supporter les inconvénients d’un achat en VEFA. Un achat dans l’ancien peut lui demander quelques travaux d’entretien, mais c’est généralement dans l’ancien que les maisons ont le plus de cachet.

Pour en savoir plus, consultez notre article : "acheter un appartement neuf ou ancien ?".

10. Êtes-vous prêt à faire des travaux dans votre nouveau logement ?

Tout le monde n’est pas bricoleur mais un appartement ou une maison qui a besoin de travaux s’achètera moins cher qu’un logement neuf ou déjà retapé.

11. Avec balcon, terrasse, jardin, parking, garage, ascenseur ?

Quels sont les éléments autres que la superficie et la qualité du logement qui sont pour vous essentiels ? Ceux qui sont pour vous un plus ou sans intérêt ?

12. Comment est l'offre actuelle sur ce type de bien dans ce secteur géographique ?

Une fois votre type de bien déterminé, il vous faudra étudier ce que propose votre marché immobilier local. Y a-t-il beaucoup de biens de ce type à vendre ?

13. Quel est le prix moyen du mètre carré pour cet appartement ou le prix d'une maison avec ces caractéristiques ?

Votre première étude du marché local pour ce type de bien vous permettra d’avoir une première idée du prix demandé. Si vous réussissez à obtenir le prix de vente réel d’un bien similaire, cela constituerait un vrai plus. En effet, les prix réels des transactions sont souvent bien différents des prix de présentation.

Recherche et négociation d’une maison ou d’un appartement

14. Où trouver des annonces immobilières ?

Internet a révolutionné depuis quelques années la recherche d’un bien immobilier, vous trouverez des tas de sites d’annonces immobilières gratuites ou payantes mais cette technique prend du temps et ne vous protège pas des vendeurs malveillants. 

15. Dois-je passer par un professionnel de l'immobilier ?

Ne négligez pas pour autant  les professionnels de l'immobilier, il y en a de très bons, qui connaissent les bons plans, qui vous feront donc gagner du temps et sauront négocier sûrement mieux que le plupart des acheteurs.Le recours à un pro de l'immobilier n’est pas obligatoire mais peut s’avérer utile, surtout pour un premier achat immobilier, à conditions de bien choisir son pro de l'immobilier. Si vous passez par l’intermédiaire d’un professionnel, vous payerez des honoraires largement remboursés par la qualité du service rendu. Si la transaction a lieu entre particuliers, c’est le notaire qui officialisera l’acte d’achat.

Vous avez également la possibilité de vous faire aider par un chasseur immobilier qui est une excellente solution car le chasseur immobilier chassera jusqu'à ce qu'il trouve : il vous demandera en contre-partie un mandat de recherche exclusif.

16. Combien de temps prend l'achat d'un appartement ou d'une maison ?

L’acquisition d’un logement ne doit jamais se faire dans la précipitation. Prenez le temps de bien étudier votre projet, de bien choisir votre appartement ou votre maison et de monter un bon dossier de financement. Comptez plusieurs mois avant de signer un compromis de vente et encore quelques mois avant d’habiter ce logement.

17. Quelle est votre marge de négociation ?

Lorsque vous repérez un bien qui correspond à votre recherche, en comparant avec ce qui se fait sur le marché, vous pouvez essayer de déterminer la marge de négociation sur votre achat immobilier. Il est courant aujourd’hui d’obtenir 10 % de rabais voire beaucoup plus sur des biens encore largement sur évalués.

Pour en savoir plus sur ce thème, découvrez comment négocier le prix d’un bien et de combien vous pouvez faire baisser le prix.

18. Quels sont les points du bien sur lesquels vous pouvez négocier une remise sur le prix ?

En pointant les défauts de l’appartement ou de la maison, comme par exemple le montant des travaux nécessaires, vous aurez des arguments supplémentaires pour faire diminuer le prix de vente demandé par le vendeur.

Financement du projet

19. Quel est le montant de mon apport personnel ?

Les banques prêtent de moins en moins sans un apport personnel minimum. La première étape du plan de financement de votre achat immobilier est la détermination de l’apport que vous allez avoir.

20. Combien puis-je raisonnablement emprunter ?

Vous ne devez pas dépasser 33% d’endettement par rapport à vos revenus. Faites le point sur vos crédits en cours et sur vos revenus et calculer le montant des mensualités que vous pourrez supporter. Attention à conserver un "reste pour vivre" suffisant ! Être propriétaire de son logement c’est bien mais il faut pouvoir continuer à vivre correctement avant tout. Faites le calcul du coût de votre crédit immobilier.

21. Quelles sont les aides financières auxquelles j'ai le droit ?

Il existe de nombreuses aides pour financer un premier achat immobilier. Renseignez-vous sur les aides auxquelles vous pouvez prétendre comme le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt ou le prêt à taux zéro.

Retrouvez toutes les aides possibles pour votre financement dans un guide de plus de 75 pages qui présentent plus de 15 solutions pour vous faire aider dans votre financement immobilier !

22. Quelles sont les assurances obligatoires ?

L’assurance du prêt immobilier est obligatoire, de même qu’une assurance habitation. Certaines assurances sont facultatives comme la garantie revente ou l’assurance chômage.

23. Où trouver le meilleur crédit immobilier ?

De nombreuses banques et organismes peuvent vous proposer un crédit immobilier, les courtiers affirment vous trouver le meilleur taux du moment mais ce n’est pas toujours le cas...

Faites une simulation de prêt immobilier pour obtenir des informations précises et personnalisées à votre situation.

24. À combien s'élève les frais de notaire ?

Dans l’ancien les frais de notaire coûtent environ 7 % du prix d’achat. Il faudra donc prévoir ses frais supplémentaires dans votre budget. Découvrez comment réduire vos frais de notaire.

25. Quels sont les frais supplémentaires à payer pour un propriétaire ?

L’accès à la propriété entraîne également des frais supplémentaires. Les principaux frais sont les taxes foncières et les travaux d’entretien de l’appartement ou de la maison.

Pour plus de renseignements, contactez moi au 06 72 803 021

Source : immobilier danger

NORD MONTPELLIER : RARE ET PRISÉ

3 400

C'est, en euros et au m², le prix moyen à l'achat d'un appartement neuf dans la commune de Grabels.

Notaires de France-Perval, décembre 2013

296 000

C'est, en euros, le prix moyen à l'achat d'une maison ancienne dans la commune de Saint-Gély-du-Fesc.

Notaires de France-Perval, décembre 2013

250 700

C'est, en euros, le prix moyen à l'achat d'une maison ancienne de quatre pièces, dans le secteur de Montpellier.

Notaires de France-Perval, décembre 2013

16/20

C'est la note moyenne attribuée à Montpellier par la communauté Logic-Immo.com sur Facebook.

Très vallonné, proche des quartiers dynamiques de Faculté et Hôpitaux, surfaces et commodités, le secteur fait l'objet de nombreuses convoitises.

ÉTAT DES LIEUX.

Au nord, il y a le Gard et le contrefort des Cévennes, au sud la ville et son activité, puis après les dunes de sable et la mer s'étendant à perte de vue. Le nord de Montpellier se situe dans un petit écrin de nature, particulièrement bien entouré, dont l'environnement protégé séduit chaque jour davantage de candidats à l'achat.
Dans une première couronne, Montferrier-sur-Lez, Saint-Clément-de-Rivière, Saint-Gély-du-Fesc et Prades-le-Lez se disputent la palme d'or du village le plus charmant ou le prix spécial du jury en termes d'attractivité et d'infrastructures. Les communes de la seconde couronne, elles, parient sur des conditions de vie optimales : des propriétés dont la superficie des terrains - et le prix - font parfois tourner la tête, comme à Saint-Mathieu-de-Tréviers, des biens récents en lotissement ou résidence, accessibles à toutes les bourses, comme à Saint-Martin-de-Londres, Grabels ou Les Matelles. A Grabels, à l'est du village, au coeur de la Valsière, Nexity a lancé son programme NAOYA : il reste encore quelques lots.


Deux couronnes et deux types de clientèles définissent le secteur. Les communes composant cette zone attirent une clientèle locale, principalement de secundo-accédants, ainsi que des non locaux, retraités ou mutés. La proximité de celle que l'on surnomme la surdouée, draine aussi employés des hôpitaux (le CIRAD, l'Inra, l'IRD), cadres, professions libérales, avec ou sans enfants. Côté prix, les budgets de 300 000 à 400 000 euros seront dirigés vers Saint-Martin-de-Londres ou Saint-Mathieu. À Montferrier ou Saint-Clément, les biens s'affichent autour de 700 000 euros. Plus rares, pas toujours à la dernière mode, ils peuvent partir très vite une fois rénovés. Ainsi, à Montferrier, une maison de 180 m² sur 3 500 m² de pinède est partie à 720 000 euros en une semaine.

À L'OMBRE DE LA PINÈDE.

Après le succès du domaine de Caudalie à Montferrier-sur-Lez, Dominium achève son nouveau projet au nord de Montpellier, Prada Bella, une résidence BBC dont la livraison interviendra au dernier trimestre 2014. À Prades-le-Lez, au coeur du quartier Coste Rousse et dans une vaste pinède, elle propose soixante-trois appartements du deux au quatre-pièces avec des prestations de grande qualité. Terrasses, jardin méditerranéen, espace détente, amphithéâtre... aux portes des Cévennes et à quelques minutes de Montpellier. Ces logements sont répartis sur deux bâtiments implantés sur un dénivelé naturel, de sorte que chacun bénéficie d'une remarquable vue sur l'arrière-pays. Quelques lots sont encore disponibles, de 136 000 à 162 000 euros pour les deux-pièces et de 295 000 à 309 000 euros pour les quatre-pièces de 85 m². Gageons qu'avec l'arrivée de la ligne 5 du tramway, qui desservira prochainement Prades-le-Lez, les acquéreurs épris de vie citadine seront conquis.

Pour le programme NAOYA, appelez le  06 72 803 021

Source : logic-immo

Les avantages fiscaux de la résidence principale vont-ils être réduits ?

Posséder sa résidence principale permet de bénéficier de certains avantages fiscaux qui sont loin d’être négligeables. C’est l’un des éléments qui est le moins imposé en France, mais jusqu’à quand cette niche fiscale va-t-elle durer ? 

Il y a de plus en plus de rumeurs de l’intégration aux impôts sur les revenus des loyers fictifs que procure le fait d’habiter dans le logement dont on est propriétaire. Qu’en est-il vraiment ? Et l’exonération totale d’imposition sur les plus-value immobilières  d’une résidence principale, est-ce un avantage qui va durer à l’heure où le gouvernement cherche à augmenter les recettes et à réduire les dépenses ? Faisons le point sur les avantages des propriétaires de leur résidence principale et sur les risques d’une réduction de ceux-ci :  des changements qui pourraient bousculer les choix entre louer ou acheter son logement. 

  Quand un logement est-il reconnu comme votre résidence principale ?

La notion d’une résidence principale repose sur deux caractéristiques majeures :

 C’est là où vous vivez habituellement et réellement avec votre famille.

 C’est là que vous avez vos centres d’intérêts professionnels et matériels.

On pourrait donc donner comme définition d’une résidence principale cette description : "Logement dans lequel vous vivez la majorité du temps et qui vous permet de vous rendre sur votre lieu de travail habituel et d’exercer vos fonctions".

Tous les autres biens immobiliers que vous possédez sont alors considérés comme des résidences secondaires et cela quel que soit leur usage actuel : véritable résidence secondaire au sens où c’est vous qui utilisez ce bien comme un autre logement dans l’année, investissement locatif, logement vacant, etc.

Il n’y a donc pas de possibilité de double résidence principale pour un même foyer fiscal. La définition d’une résidence principale pour les impôts est très claire à ce sujet comme vous pouvez le voir sur le site service-public.fr.

Si vous possédez au moins deux biens immobiliers, c’est à vous de déclarer lequel d’entre eux est votre résidence principale lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôts sur les revenus. Attention, le fisc peut à tout moment étudier la véracité de cette déclaration et mettre en place les sanctions nécessaires en cas de tromperie pour réduire votre imposition.

Il est très simple dans la plupart des cas pour l’administration de vérifier que le logement déclaré comme votre résidence principale est bien celui dans lequel vous habitez réellement : école de vos enfants, votre lieu de travail, votre courrier, vos factures, vos consommations d’électricité, etc.

Une niche fiscale sans aucune comparaison en termes de bénéfices.

La liste des avantages fiscaux principaux d’une résidence principale est conséquente et peut déboucher sur de réels gains d’argent pour son propriétaire :

1. Ne plus payer de loyer

Lorsqu’il n’a plus de crédit immobilier à rembourser pour son achat, un propriétaire dispose d’un logement où habiter sans payer aucun loyer. Il ne verse pas non plus d’impôts pour cela en dehors de la taxe foncière qui reste minime au regard de la valeur du bien immobilier et de cet avantage.

Certains considèrent que posséder sa résidence principale c’est en quelque sorte se verser un loyer à soit même. Il n’existe pas d’imposition sur ce loyer fictif qui pourrait être considéré comme un 
revenu foncier imposable classique. Les propriétaires bénéficient donc ici d’un avantage fiscal très intéressant. Nous verrons ci-dessous que certains cabinets de conseil préconisent d’inclure les revenus procurés par ces loyers fictifs à l’impôt sur les revenus.

2. Ne pas payer d'impôts sur la plus-value immobilière

Autre fiscalité très rentable pour celui qui a acheté sa résidence principale : il ne payera aucun impôt s’il réalise une plus-value immobilière au moment de la vente de ce bien immobilier. Ceci est vrai quel que soit le montant de la plus-value et la durée de détention de l’appartement ou de la maison.

Cette exonération totale d’impôts sur la plus-value immobilière pour une résidence principale a fait gagner des milliers d’euros en plus par rapport à une résidence secondaire à ceux qui en ont bénéficié en profitant de l'énorme bulle immobilière actuelle.

Là encore, il n’est pas impossible de voir cet argent gagné sur la valeur de sa maison ou de son appartement être imposé d’une manière particulière par rapport aux autres biens immobiliers dans les années à venir.

3. Bénéficier de différentes aides financières pour l'achat ou les travaux

L’État a mis en place de nombreuses aides au logement dont certaines ne sont accessibles que lorsqu’il s’agit d’une résidence principale.

Pour financer l’achat de sa résidence principale, il y a principalement le prêt à taux zéro qui est un crédit gratuit pour l’achat d’un logement neuf accessible sous certaines conditions de ressources.

Il existe également différents crédits d'impôts ou subvention qui ne bénéficient qu’aux travaux réalisés dans une résidence principale :

 Le crédit d’impôts développement durable et la prime de 1335€  pour des travaux de rénovation énergétique.

 Le crédit d’impôts pour l’adaptation du logement pour les personnes âgées ou handicapées.

4. Réduire la valeur de son patrimoine déclarée pour l'ISF.

Pour ceux qui disposent d’un patrimoine important, il faut faire une déclaration de la valeur de ce patrimoine aux impôts dans le cadre de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (l’ISF). Les biens immobiliers sont déclarés pour l’ISF en fonction de leur valeur vénale, c’est-à-dire de leur valeur actuelle sur le marché immobilier.

Pour le bien immobilier que vous déclarez en résidence principale, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % de sa valeur. Si vous êtes l’heureux propriétaire d’une belle résidence principale, vous n’en déclarez donc que 70 % de sa valeur pour l’estimation de votre patrimoine.

Des différences très importantes par rapport à un investissement locatif

Quelqu’un qui souhaite investir dans l’immobilier peut se demander s’il est préférable pour lui d’acheter sa résidence principale ou d'investir dans un bien immobilier locatif.

À la vue de la liste des intérêts de l’achat de sa résidence principale par rapport à un investissement locatif (pas d’impôts fonciers, pas d’impôts sur la plus-value, valeur réduite pour l’ISF, aides financières supplémentaires) on comprend que l’État encourage fortement la résidence principale par rapport à l’achat d’un logement pour le louer.

Néanmoins, il est bon de rappeler que malgré tout il n’est que très rarement intéressant financièrement d’acheter sa résidence principale pour une durée courte.

Vers la fin de l’exonération totale d’impôts sur la plus-value immobilière d’une résidence principale ?

Il est possible que l’exonération d’impôts sur la plus-value réalisée lors de la vente d’une habitation principale ne soit plus totale dans les années qui viennent.

En effet, le gouvernement Sarkozy avait laissé entendre que cet important avantage fiscal était trop coûteux et que ce gain d’argent réalisé grâce à la hausse des prix de l’immobilier devait être en partie imposé. Cela n’a pas vu le jour étant donné l’ampleur des réactions, mais c’est une rumeur qui refait régulièrement surface.

Alors, jusqu’à quand la résidence principale sera-t-elle complètement exonérée de fiscalité sur la plus-value immobilière ? Bien malin qui pourra répondre à cette question. On peut seulement penser que si cela devait se mettre en place un jour, ce serait avec des conditions spécifiques et différentes de la fiscalité actuelle sur les plus-values immobilières des résidences secondaires.

Va-t-on payer des impôts sur les revenus fictifs procurés par la propriété de notre logement ?

Quand on est propriétaire du logement dans lequel on habite, on peut considérer que cela revient à se verser un loyer à soi-même. Nous sommes effectivement à la fois locataire et propriétaire du même bien immobilier. Cette notion de loyer fictif a refait surface en septembre 2013 lorsque le Conseil d’Analyse Économique (CAE) a recommandé au gouvernement d’intégrer la valeur de ses loyers fictifs aux revenus perçus par son propriétaire dans sa déclaration d’impôts sur les revenus. C’est ce qui se fait déjà dans d’autres pays.

Il y aurait différentes possibilités de mettre en place ce type de dispositif avec notamment la prise en compte ou non des intérêts d’emprunt payés pour le remboursement du financement de ce logement. Aucun détail n’est donné sur la prise en compte des autres frais que génèrent ce logement et qui pourrait être déduit de ce logement comme il existe une liste des frais déductibles des revenus fonciers pour un bien locatif.

Si un tel changement devait être appliqué, cela pourrait s’avérer très coûteux pour tous ceux qui sont propriétaires de leur habitation principale et qui n’ont plus de prêt immobilier à rembourser lié à ce logement.

Pour conclure : les avantages de la résidence principale sont réels et très importants, mais ils sont susceptibles d’être réduits dans les années qui viennent si le gouvernement veut arrêter d’être en déficit tous les ans. Tous ces privilèges peuvent être revus à la baisse et rendre moins attractif le fait d’être propriétaire de sa résidence principale. Il est donc important de suivre les changements à ce sujet si vous avez un projet immobilier ou que vous êtes déjà propriétaire de votre logement.

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Les 3 critères à privilégier dans un achat immobilier?

              

  La localisation du bien est le critère qui impacte le plus le prix d’un bien immobilier

Dans les 3 critères à privilégier dans un achat immobilier, OUI, l’emplacement, l'emplacement et l'emplacement  d’une maison ou d’un appartement est de très loin le critère numéro un dans le choix d'un bien immobilier à acheter. De nombreuses raisons peuvent expliquer cela, en voici quelques-unes. 

Vous ne rechercherez plus de la même manière en connaissant ces principes fondamentaux.

Prenez exactement la même maison et regardez quel serait son prix dans différents endroits en France. Vous vous apercevrez vite que sa localisation est le facteur numéro 1 qui fixe la valeur d’une maison. C’est exactement la même chose pour un appartement, un terrain ou tout autre bien immobilier.

Dans certains secteurs géographiques, déplacez de quelques centaines de mètres ou de quelques kilomètres un logement et vous verrez de gros écarts de prix.

L’endroit où vous achetez doit donc être choisi avec le plus grand soin. Nous avons déjà vu comment se renseigner sur une ville avant d'acheter comment se renseigner sur une ville avant d'acheter. Mais c’est loin d’être suffisant pour dénicher les meilleures places. Dans certaines grandes villes, changer juste de rue et le prix peut être 10 à 20 % plus cher, ou moins cher pour un logement identique. Il en est de même pour ceux qui habitent près d’un site exceptionnel. Certains quartiers sont très côtés, d’autres beaucoup moins et c’est ce sur quoi dépendra le plus la valeur d'un bien immobilier.

Meilleur est l’emplacement et meilleur sera votre investissement

Que ce soit un achat pour vous loger ou un achat pour faire de l'investissement locatif, le choix du meilleur emplacement possible sera un gage de réussite. Dans le second cas, il faudra simplement être encore plus sélectif afin de s’assurer que la rentabilité locative est bonne.

Choisir les lieux les plus privilégiés, ou ceux qui sont en passe de le devenir, c’est s’assurer que votre bien immobilier conserve toujours une certaine valeur. Dans un contexte d'une énorme bulle immobilière comme celle que nous observons actuellement en France, c’est un gage de sécurité pour éviter les biens qui décoteront le plus vite en cas de chute des prix. C’est ce que l’on observe d’ailleurs avec les différentes baisses de prix actuelles.

Les bons emplacements sont toujours recherchés, il vous sera donc également plus facile de trouver un acquéreur le jour où vous voudriez revendre votre logement. Cela peut également être une source de plus-value potentielle plus intéressante en période de hausse des prix.

Pourquoi est-ce si important ? Qu’est-ce qu’un bon secteur ?

Il y a plusieurs facteurs qui vont faire d’un endroit, un emplacement de choix pour un bien immobilier. Sa situation géographique va déterminer l’environnement dans lequel vous allez vivre, ce que vous pourrez y faire, là où vous pourrez travailler, etc.

Proche des zones d'activités professionnelles

Sauf pour les résidences secondaires, la proximité d’un secteur où l’emploi est très dynamique est un attrait pour bon nombre d’actifs. Pour tous ceux qui ne sont pas retraités et qui doivent travailler, être proche de son lieu de travail ou pouvoir si rendre facilement (réseau routier, ferroviaire ou autres) va être un critère déterminant.

Pouvoir aller travailler facilement est un avantage dont tout le monde ne dispose pas, faute de logements à prix abordable aux alentours. Les prix des logements sont effectivement plus chers dans ces secteurs-là car plus recherchés.

A contrario, les secteurs ruraux éloignés des centres d’activité dynamiques sont beaucoup moins recherchés. Ce sont donc des emplacements où l’immobilier aura beaucoup moins de valeur.

La proximité des services

L’autre atout indispensable pour la localisation d’un logement ce sont les services disponibles dans l’environnement proche. Il faut des écoles pour ceux qui ont des enfants, des commerces pour pouvoir se réapprovisionner, des équipements pour des activités culturelles ou sportives, etc.

Être près d’une bonne école ou d’un complexe accueillant de nombreuses activités est un atout recherché par de nombreuses personnes. Ceci fait mécaniquement pression à la hausse sur les prix. Les villes les plus structurées et les plus dynamiques sont celles qui attirent le plus de monde et cela favorise la valorisation d’un bien immobilier.

D'autres critères rentrent en jeu dans le choix d'un lieu pour vivre.

Mis à part ces deux points d’attraits majeurs qui ciblent certains secteurs comme des meilleurs emplacements, il existe d’autres critères qui dépendant de la localisation d’un bien et qui ont eux aussi une importance particulière.

La vue

La France est riche de nombreux sites exceptionnels : les mers, les océans, les montagnes, les lacs, les monuments historiques à la réputation mondiale, etc. Toutes ces richesses peuvent être admirées depuis un certain nombre de logements.

Ceux-ci auront une valeur bien particulière s’il dispose d’une belle vue sur l’un de ces sites. Bons nombres de personnes sont prêts à payer beaucoup plus cher pour avoir le privilège d’admirer chaque jour par leurs fenêtres un beau paysage, un bon monument, etc.

Un bien immobilier dans un quartier prisé mais avec une vue peu agréable aura une valeur moindre.

L'exposition au soleil

Dans le même ordre d’idée, l’exposition du logement au soleil est également importante. Un appartement qui est principalement orienté au Nord sera beaucoup moins prisé qu’un appartement orienté plein Sud. Beaucoup moins de soleil, beaucoup plus besoin d’être chauffé, etc.

En outre, dans les régions montagneuses, le versant Sud des montagnes sera a privilégié par rapport au versant Nord et cela que ce soit pour une maison ou un appartement.

Le calme

Un logement est positionné dans un environnement. Ce dernier peut impacté fortement votre confort de vie. Ne serait-ce que par des nuisances sonores répétées.

Ainsi, pour avoir suffisamment de calme, il faudra éviter les secteurs comme ceux proches d’une grande surface commerciale, d’une discothèque, d’une voie ferrée ou de l’autoroute, etc.

Pour conclure, l’emplacement idéal c’est là où la majorité de la population locale aimerait vivre. Par définition, cela signifie que c’est également là où les prix sont également les plus chers, car très convoités. Si votre budget ne vous permet pas d’acheter dans ces secteurs les plus prisés, ce n’est pas pour autant qu’il ne faut pas être très regardant sur le lieu. Plus vous vous éloignez de ces meilleurs secteurs et plus vous devez négocier les prix à la baisse afin de vous prémunir au maximum d’une importante moins-value à la revente.

Attention, si l’emplacement est un élément primordial, les autres critères pour un achat ne sont pas négligeables pour autant. Pour poursuivre, n’oubliez pas de vous poser ces  25 questions à vous poser avant d’acheter un logement que nous verrons lors d'une prochaine newsletter. 

Christian AKEB

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Octobre 2013 : tendance du marché immobilier

Arrêt sur image et projection à travers cette 94^e tendance du marché immobilier rédigée le 20 septembre dernier. Les résultats sont issus d'une enquête réalisée, en juillet-août, auprès d'un panel de notaires, répartis sur toute la France.

Tendance concernant l'activité

La chute d'activité, observée fin août, ne grève pas des prévisions plutôt optimistes pour la rentrée.

La baisse d'activité sur les compromis, inhérente aux périodes estivales, a été plus faible que prévue. La rentrée s'annonce sur des auspices favorables. L'optimisme semble enfin revenir dans les études. Ainsi, à Lorient, chez Mes Brisset et Le Touze, on observe un "frémissement de reprise". Dans le Puy-de-Dôme, Me Gouny-Fontfreyde note : "Nous avons bien travaillé et des visites ont eu lieu en août, d'habitude calme". Bien que la majorité des personnes interrogées misent sur une reprise de l'activité, 45 % du panel (contre 52 % en juin) anticipent une baisse d'activité. Graphiquement, cela se traduit par un croisement entre les deux courbes décrivant l'évolution de l'activité passée et future.

Tendance concernant les prix

Après les hésitations du printemps, un retournement de tendance se précise.

Un vent d'euphorie souffle sur les marchés. En immobilier, que ce soit au niveau des terrains, des commerces ou des logements, les prévisions deviennent nettement plus optimistes et les prix remontent. "La confiance revient, les acquéreurs n'hésitent plus à se lancer. Ils veulent profiter des taux d'intérêt bas. Ils savent aussi que les frais notariés vont augmenter. Les stocks de biens à vendre diminuent" observe Me Lavayssière à Figeac. C'est tout particulièrement le cas dans les régions où la reprise économique se dessine. Sur notre graphique, on observe un renversement de tendance qui laisse augurer une reprise plus durable du marché.

Le conseil des notaires

A plus long terme, on peut craindre que cette euphorie ne soit que passagère. L'abondance des liquidités n'empêche pas la progression de l'endettement d'un pays, bien au contraire. Aussi vaut-il mieux profiter de cette éclaircie pour se décider à conclure une vente. C'est ce que conseillent, prudemment, les notaires. 79 % d'entre eux sont favorables à la revente d'un logement avant l'acquisition d'un autre. Pour les terrains, 60 % sont plutôt vendeurs qu'acheteurs.

Évolution de l'environnement économique

En mai, le président de la banque centrale américaine avait décidé de faire remonter le taux des crédits. Il avait ainsi déclenché une vague de panique sur les marchés. Volte-face en septembre : il décide de maintenir son taux directeur à 0,25 % jusqu'en 2015 en poursuivant ses injections de liquidité. Du coup, les marchés s'envolent, le CAC 40 passant de 3 800 à 4 200 en moins de trois mois. En outre, aussi bien chez les ménages que chez les chefs d'entreprise, la confiance s'est sensiblement améliorée depuis le début de l'été. Il résulte de ces bonnes nouvelles un état de grâce dont profite aussi l'immobilier.

"Après les hésitations du printemps, un retournement de tendance se précise."

T.IMMO l'immobilier résolument différent

Source : Bernard Thion - CEREFI - Octobre 2013