Les avantages fiscaux de la résidence principale vont-ils être réduits ?

Posséder sa résidence principale permet de bénéficier de certains avantages fiscaux qui sont loin d’être négligeables. C’est l’un des éléments qui est le moins imposé en France, mais jusqu’à quand cette niche fiscale va-t-elle durer ? 

Il y a de plus en plus de rumeurs de l’intégration aux impôts sur les revenus des loyers fictifs que procure le fait d’habiter dans le logement dont on est propriétaire. Qu’en est-il vraiment ? Et l’exonération totale d’imposition sur les plus-value immobilières  d’une résidence principale, est-ce un avantage qui va durer à l’heure où le gouvernement cherche à augmenter les recettes et à réduire les dépenses ? Faisons le point sur les avantages des propriétaires de leur résidence principale et sur les risques d’une réduction de ceux-ci :  des changements qui pourraient bousculer les choix entre louer ou acheter son logement. 

  Quand un logement est-il reconnu comme votre résidence principale ?

La notion d’une résidence principale repose sur deux caractéristiques majeures :

 C’est là où vous vivez habituellement et réellement avec votre famille.

 C’est là que vous avez vos centres d’intérêts professionnels et matériels.

On pourrait donc donner comme définition d’une résidence principale cette description : "Logement dans lequel vous vivez la majorité du temps et qui vous permet de vous rendre sur votre lieu de travail habituel et d’exercer vos fonctions".

Tous les autres biens immobiliers que vous possédez sont alors considérés comme des résidences secondaires et cela quel que soit leur usage actuel : véritable résidence secondaire au sens où c’est vous qui utilisez ce bien comme un autre logement dans l’année, investissement locatif, logement vacant, etc.

Il n’y a donc pas de possibilité de double résidence principale pour un même foyer fiscal. La définition d’une résidence principale pour les impôts est très claire à ce sujet comme vous pouvez le voir sur le site service-public.fr.

Si vous possédez au moins deux biens immobiliers, c’est à vous de déclarer lequel d’entre eux est votre résidence principale lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôts sur les revenus. Attention, le fisc peut à tout moment étudier la véracité de cette déclaration et mettre en place les sanctions nécessaires en cas de tromperie pour réduire votre imposition.

Il est très simple dans la plupart des cas pour l’administration de vérifier que le logement déclaré comme votre résidence principale est bien celui dans lequel vous habitez réellement : école de vos enfants, votre lieu de travail, votre courrier, vos factures, vos consommations d’électricité, etc.

Une niche fiscale sans aucune comparaison en termes de bénéfices.

La liste des avantages fiscaux principaux d’une résidence principale est conséquente et peut déboucher sur de réels gains d’argent pour son propriétaire :

1. Ne plus payer de loyer

Lorsqu’il n’a plus de crédit immobilier à rembourser pour son achat, un propriétaire dispose d’un logement où habiter sans payer aucun loyer. Il ne verse pas non plus d’impôts pour cela en dehors de la taxe foncière qui reste minime au regard de la valeur du bien immobilier et de cet avantage.

Certains considèrent que posséder sa résidence principale c’est en quelque sorte se verser un loyer à soit même. Il n’existe pas d’imposition sur ce loyer fictif qui pourrait être considéré comme un 
revenu foncier imposable classique. Les propriétaires bénéficient donc ici d’un avantage fiscal très intéressant. Nous verrons ci-dessous que certains cabinets de conseil préconisent d’inclure les revenus procurés par ces loyers fictifs à l’impôt sur les revenus.

2. Ne pas payer d'impôts sur la plus-value immobilière

Autre fiscalité très rentable pour celui qui a acheté sa résidence principale : il ne payera aucun impôt s’il réalise une plus-value immobilière au moment de la vente de ce bien immobilier. Ceci est vrai quel que soit le montant de la plus-value et la durée de détention de l’appartement ou de la maison.

Cette exonération totale d’impôts sur la plus-value immobilière pour une résidence principale a fait gagner des milliers d’euros en plus par rapport à une résidence secondaire à ceux qui en ont bénéficié en profitant de l'énorme bulle immobilière actuelle.

Là encore, il n’est pas impossible de voir cet argent gagné sur la valeur de sa maison ou de son appartement être imposé d’une manière particulière par rapport aux autres biens immobiliers dans les années à venir.

3. Bénéficier de différentes aides financières pour l'achat ou les travaux

L’État a mis en place de nombreuses aides au logement dont certaines ne sont accessibles que lorsqu’il s’agit d’une résidence principale.

Pour financer l’achat de sa résidence principale, il y a principalement le prêt à taux zéro qui est un crédit gratuit pour l’achat d’un logement neuf accessible sous certaines conditions de ressources.

Il existe également différents crédits d'impôts ou subvention qui ne bénéficient qu’aux travaux réalisés dans une résidence principale :

 Le crédit d’impôts développement durable et la prime de 1335€  pour des travaux de rénovation énergétique.

 Le crédit d’impôts pour l’adaptation du logement pour les personnes âgées ou handicapées.

4. Réduire la valeur de son patrimoine déclarée pour l'ISF.

Pour ceux qui disposent d’un patrimoine important, il faut faire une déclaration de la valeur de ce patrimoine aux impôts dans le cadre de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (l’ISF). Les biens immobiliers sont déclarés pour l’ISF en fonction de leur valeur vénale, c’est-à-dire de leur valeur actuelle sur le marché immobilier.

Pour le bien immobilier que vous déclarez en résidence principale, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % de sa valeur. Si vous êtes l’heureux propriétaire d’une belle résidence principale, vous n’en déclarez donc que 70 % de sa valeur pour l’estimation de votre patrimoine.

Des différences très importantes par rapport à un investissement locatif

Quelqu’un qui souhaite investir dans l’immobilier peut se demander s’il est préférable pour lui d’acheter sa résidence principale ou d'investir dans un bien immobilier locatif.

À la vue de la liste des intérêts de l’achat de sa résidence principale par rapport à un investissement locatif (pas d’impôts fonciers, pas d’impôts sur la plus-value, valeur réduite pour l’ISF, aides financières supplémentaires) on comprend que l’État encourage fortement la résidence principale par rapport à l’achat d’un logement pour le louer.

Néanmoins, il est bon de rappeler que malgré tout il n’est que très rarement intéressant financièrement d’acheter sa résidence principale pour une durée courte.

Vers la fin de l’exonération totale d’impôts sur la plus-value immobilière d’une résidence principale ?

Il est possible que l’exonération d’impôts sur la plus-value réalisée lors de la vente d’une habitation principale ne soit plus totale dans les années qui viennent.

En effet, le gouvernement Sarkozy avait laissé entendre que cet important avantage fiscal était trop coûteux et que ce gain d’argent réalisé grâce à la hausse des prix de l’immobilier devait être en partie imposé. Cela n’a pas vu le jour étant donné l’ampleur des réactions, mais c’est une rumeur qui refait régulièrement surface.

Alors, jusqu’à quand la résidence principale sera-t-elle complètement exonérée de fiscalité sur la plus-value immobilière ? Bien malin qui pourra répondre à cette question. On peut seulement penser que si cela devait se mettre en place un jour, ce serait avec des conditions spécifiques et différentes de la fiscalité actuelle sur les plus-values immobilières des résidences secondaires.

Va-t-on payer des impôts sur les revenus fictifs procurés par la propriété de notre logement ?

Quand on est propriétaire du logement dans lequel on habite, on peut considérer que cela revient à se verser un loyer à soi-même. Nous sommes effectivement à la fois locataire et propriétaire du même bien immobilier. Cette notion de loyer fictif a refait surface en septembre 2013 lorsque le Conseil d’Analyse Économique (CAE) a recommandé au gouvernement d’intégrer la valeur de ses loyers fictifs aux revenus perçus par son propriétaire dans sa déclaration d’impôts sur les revenus. C’est ce qui se fait déjà dans d’autres pays.

Il y aurait différentes possibilités de mettre en place ce type de dispositif avec notamment la prise en compte ou non des intérêts d’emprunt payés pour le remboursement du financement de ce logement. Aucun détail n’est donné sur la prise en compte des autres frais que génèrent ce logement et qui pourrait être déduit de ce logement comme il existe une liste des frais déductibles des revenus fonciers pour un bien locatif.

Si un tel changement devait être appliqué, cela pourrait s’avérer très coûteux pour tous ceux qui sont propriétaires de leur habitation principale et qui n’ont plus de prêt immobilier à rembourser lié à ce logement.

Pour conclure : les avantages de la résidence principale sont réels et très importants, mais ils sont susceptibles d’être réduits dans les années qui viennent si le gouvernement veut arrêter d’être en déficit tous les ans. Tous ces privilèges peuvent être revus à la baisse et rendre moins attractif le fait d’être propriétaire de sa résidence principale. Il est donc important de suivre les changements à ce sujet si vous avez un projet immobilier ou que vous êtes déjà propriétaire de votre logement.

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