Les avantages fiscaux de la résidence principale vont-ils être réduits ?

Posséder sa résidence principale permet de bénéficier de certains avantages fiscaux qui sont loin d’être négligeables. C’est l’un des éléments qui est le moins imposé en France, mais jusqu’à quand cette niche fiscale va-t-elle durer ? 

Il y a de plus en plus de rumeurs de l’intégration aux impôts sur les revenus des loyers fictifs que procure le fait d’habiter dans le logement dont on est propriétaire. Qu’en est-il vraiment ? Et l’exonération totale d’imposition sur les plus-value immobilières  d’une résidence principale, est-ce un avantage qui va durer à l’heure où le gouvernement cherche à augmenter les recettes et à réduire les dépenses ? Faisons le point sur les avantages des propriétaires de leur résidence principale et sur les risques d’une réduction de ceux-ci :  des changements qui pourraient bousculer les choix entre louer ou acheter son logement. 

  Quand un logement est-il reconnu comme votre résidence principale ?

La notion d’une résidence principale repose sur deux caractéristiques majeures :

 C’est là où vous vivez habituellement et réellement avec votre famille.

 C’est là que vous avez vos centres d’intérêts professionnels et matériels.

On pourrait donc donner comme définition d’une résidence principale cette description : "Logement dans lequel vous vivez la majorité du temps et qui vous permet de vous rendre sur votre lieu de travail habituel et d’exercer vos fonctions".

Tous les autres biens immobiliers que vous possédez sont alors considérés comme des résidences secondaires et cela quel que soit leur usage actuel : véritable résidence secondaire au sens où c’est vous qui utilisez ce bien comme un autre logement dans l’année, investissement locatif, logement vacant, etc.

Il n’y a donc pas de possibilité de double résidence principale pour un même foyer fiscal. La définition d’une résidence principale pour les impôts est très claire à ce sujet comme vous pouvez le voir sur le site service-public.fr.

Si vous possédez au moins deux biens immobiliers, c’est à vous de déclarer lequel d’entre eux est votre résidence principale lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôts sur les revenus. Attention, le fisc peut à tout moment étudier la véracité de cette déclaration et mettre en place les sanctions nécessaires en cas de tromperie pour réduire votre imposition.

Il est très simple dans la plupart des cas pour l’administration de vérifier que le logement déclaré comme votre résidence principale est bien celui dans lequel vous habitez réellement : école de vos enfants, votre lieu de travail, votre courrier, vos factures, vos consommations d’électricité, etc.

Une niche fiscale sans aucune comparaison en termes de bénéfices.

La liste des avantages fiscaux principaux d’une résidence principale est conséquente et peut déboucher sur de réels gains d’argent pour son propriétaire :

1. Ne plus payer de loyer

Lorsqu’il n’a plus de crédit immobilier à rembourser pour son achat, un propriétaire dispose d’un logement où habiter sans payer aucun loyer. Il ne verse pas non plus d’impôts pour cela en dehors de la taxe foncière qui reste minime au regard de la valeur du bien immobilier et de cet avantage.

Certains considèrent que posséder sa résidence principale c’est en quelque sorte se verser un loyer à soit même. Il n’existe pas d’imposition sur ce loyer fictif qui pourrait être considéré comme un 
revenu foncier imposable classique. Les propriétaires bénéficient donc ici d’un avantage fiscal très intéressant. Nous verrons ci-dessous que certains cabinets de conseil préconisent d’inclure les revenus procurés par ces loyers fictifs à l’impôt sur les revenus.

2. Ne pas payer d'impôts sur la plus-value immobilière

Autre fiscalité très rentable pour celui qui a acheté sa résidence principale : il ne payera aucun impôt s’il réalise une plus-value immobilière au moment de la vente de ce bien immobilier. Ceci est vrai quel que soit le montant de la plus-value et la durée de détention de l’appartement ou de la maison.

Cette exonération totale d’impôts sur la plus-value immobilière pour une résidence principale a fait gagner des milliers d’euros en plus par rapport à une résidence secondaire à ceux qui en ont bénéficié en profitant de l'énorme bulle immobilière actuelle.

Là encore, il n’est pas impossible de voir cet argent gagné sur la valeur de sa maison ou de son appartement être imposé d’une manière particulière par rapport aux autres biens immobiliers dans les années à venir.

3. Bénéficier de différentes aides financières pour l'achat ou les travaux

L’État a mis en place de nombreuses aides au logement dont certaines ne sont accessibles que lorsqu’il s’agit d’une résidence principale.

Pour financer l’achat de sa résidence principale, il y a principalement le prêt à taux zéro qui est un crédit gratuit pour l’achat d’un logement neuf accessible sous certaines conditions de ressources.

Il existe également différents crédits d'impôts ou subvention qui ne bénéficient qu’aux travaux réalisés dans une résidence principale :

 Le crédit d’impôts développement durable et la prime de 1335€  pour des travaux de rénovation énergétique.

 Le crédit d’impôts pour l’adaptation du logement pour les personnes âgées ou handicapées.

4. Réduire la valeur de son patrimoine déclarée pour l'ISF.

Pour ceux qui disposent d’un patrimoine important, il faut faire une déclaration de la valeur de ce patrimoine aux impôts dans le cadre de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (l’ISF). Les biens immobiliers sont déclarés pour l’ISF en fonction de leur valeur vénale, c’est-à-dire de leur valeur actuelle sur le marché immobilier.

Pour le bien immobilier que vous déclarez en résidence principale, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % de sa valeur. Si vous êtes l’heureux propriétaire d’une belle résidence principale, vous n’en déclarez donc que 70 % de sa valeur pour l’estimation de votre patrimoine.

Des différences très importantes par rapport à un investissement locatif

Quelqu’un qui souhaite investir dans l’immobilier peut se demander s’il est préférable pour lui d’acheter sa résidence principale ou d'investir dans un bien immobilier locatif.

À la vue de la liste des intérêts de l’achat de sa résidence principale par rapport à un investissement locatif (pas d’impôts fonciers, pas d’impôts sur la plus-value, valeur réduite pour l’ISF, aides financières supplémentaires) on comprend que l’État encourage fortement la résidence principale par rapport à l’achat d’un logement pour le louer.

Néanmoins, il est bon de rappeler que malgré tout il n’est que très rarement intéressant financièrement d’acheter sa résidence principale pour une durée courte.

Vers la fin de l’exonération totale d’impôts sur la plus-value immobilière d’une résidence principale ?

Il est possible que l’exonération d’impôts sur la plus-value réalisée lors de la vente d’une habitation principale ne soit plus totale dans les années qui viennent.

En effet, le gouvernement Sarkozy avait laissé entendre que cet important avantage fiscal était trop coûteux et que ce gain d’argent réalisé grâce à la hausse des prix de l’immobilier devait être en partie imposé. Cela n’a pas vu le jour étant donné l’ampleur des réactions, mais c’est une rumeur qui refait régulièrement surface.

Alors, jusqu’à quand la résidence principale sera-t-elle complètement exonérée de fiscalité sur la plus-value immobilière ? Bien malin qui pourra répondre à cette question. On peut seulement penser que si cela devait se mettre en place un jour, ce serait avec des conditions spécifiques et différentes de la fiscalité actuelle sur les plus-values immobilières des résidences secondaires.

Va-t-on payer des impôts sur les revenus fictifs procurés par la propriété de notre logement ?

Quand on est propriétaire du logement dans lequel on habite, on peut considérer que cela revient à se verser un loyer à soi-même. Nous sommes effectivement à la fois locataire et propriétaire du même bien immobilier. Cette notion de loyer fictif a refait surface en septembre 2013 lorsque le Conseil d’Analyse Économique (CAE) a recommandé au gouvernement d’intégrer la valeur de ses loyers fictifs aux revenus perçus par son propriétaire dans sa déclaration d’impôts sur les revenus. C’est ce qui se fait déjà dans d’autres pays.

Il y aurait différentes possibilités de mettre en place ce type de dispositif avec notamment la prise en compte ou non des intérêts d’emprunt payés pour le remboursement du financement de ce logement. Aucun détail n’est donné sur la prise en compte des autres frais que génèrent ce logement et qui pourrait être déduit de ce logement comme il existe une liste des frais déductibles des revenus fonciers pour un bien locatif.

Si un tel changement devait être appliqué, cela pourrait s’avérer très coûteux pour tous ceux qui sont propriétaires de leur habitation principale et qui n’ont plus de prêt immobilier à rembourser lié à ce logement.

Pour conclure : les avantages de la résidence principale sont réels et très importants, mais ils sont susceptibles d’être réduits dans les années qui viennent si le gouvernement veut arrêter d’être en déficit tous les ans. Tous ces privilèges peuvent être revus à la baisse et rendre moins attractif le fait d’être propriétaire de sa résidence principale. Il est donc important de suivre les changements à ce sujet si vous avez un projet immobilier ou que vous êtes déjà propriétaire de votre logement.

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Les 3 critères à privilégier dans un achat immobilier?

              

  La localisation du bien est le critère qui impacte le plus le prix d’un bien immobilier

Dans les 3 critères à privilégier dans un achat immobilier, OUI, l’emplacement, l'emplacement et l'emplacement  d’une maison ou d’un appartement est de très loin le critère numéro un dans le choix d'un bien immobilier à acheter. De nombreuses raisons peuvent expliquer cela, en voici quelques-unes. 

Vous ne rechercherez plus de la même manière en connaissant ces principes fondamentaux.

Prenez exactement la même maison et regardez quel serait son prix dans différents endroits en France. Vous vous apercevrez vite que sa localisation est le facteur numéro 1 qui fixe la valeur d’une maison. C’est exactement la même chose pour un appartement, un terrain ou tout autre bien immobilier.

Dans certains secteurs géographiques, déplacez de quelques centaines de mètres ou de quelques kilomètres un logement et vous verrez de gros écarts de prix.

L’endroit où vous achetez doit donc être choisi avec le plus grand soin. Nous avons déjà vu comment se renseigner sur une ville avant d'acheter comment se renseigner sur une ville avant d'acheter. Mais c’est loin d’être suffisant pour dénicher les meilleures places. Dans certaines grandes villes, changer juste de rue et le prix peut être 10 à 20 % plus cher, ou moins cher pour un logement identique. Il en est de même pour ceux qui habitent près d’un site exceptionnel. Certains quartiers sont très côtés, d’autres beaucoup moins et c’est ce sur quoi dépendra le plus la valeur d'un bien immobilier.

Meilleur est l’emplacement et meilleur sera votre investissement

Que ce soit un achat pour vous loger ou un achat pour faire de l'investissement locatif, le choix du meilleur emplacement possible sera un gage de réussite. Dans le second cas, il faudra simplement être encore plus sélectif afin de s’assurer que la rentabilité locative est bonne.

Choisir les lieux les plus privilégiés, ou ceux qui sont en passe de le devenir, c’est s’assurer que votre bien immobilier conserve toujours une certaine valeur. Dans un contexte d'une énorme bulle immobilière comme celle que nous observons actuellement en France, c’est un gage de sécurité pour éviter les biens qui décoteront le plus vite en cas de chute des prix. C’est ce que l’on observe d’ailleurs avec les différentes baisses de prix actuelles.

Les bons emplacements sont toujours recherchés, il vous sera donc également plus facile de trouver un acquéreur le jour où vous voudriez revendre votre logement. Cela peut également être une source de plus-value potentielle plus intéressante en période de hausse des prix.

Pourquoi est-ce si important ? Qu’est-ce qu’un bon secteur ?

Il y a plusieurs facteurs qui vont faire d’un endroit, un emplacement de choix pour un bien immobilier. Sa situation géographique va déterminer l’environnement dans lequel vous allez vivre, ce que vous pourrez y faire, là où vous pourrez travailler, etc.

Proche des zones d'activités professionnelles

Sauf pour les résidences secondaires, la proximité d’un secteur où l’emploi est très dynamique est un attrait pour bon nombre d’actifs. Pour tous ceux qui ne sont pas retraités et qui doivent travailler, être proche de son lieu de travail ou pouvoir si rendre facilement (réseau routier, ferroviaire ou autres) va être un critère déterminant.

Pouvoir aller travailler facilement est un avantage dont tout le monde ne dispose pas, faute de logements à prix abordable aux alentours. Les prix des logements sont effectivement plus chers dans ces secteurs-là car plus recherchés.

A contrario, les secteurs ruraux éloignés des centres d’activité dynamiques sont beaucoup moins recherchés. Ce sont donc des emplacements où l’immobilier aura beaucoup moins de valeur.

La proximité des services

L’autre atout indispensable pour la localisation d’un logement ce sont les services disponibles dans l’environnement proche. Il faut des écoles pour ceux qui ont des enfants, des commerces pour pouvoir se réapprovisionner, des équipements pour des activités culturelles ou sportives, etc.

Être près d’une bonne école ou d’un complexe accueillant de nombreuses activités est un atout recherché par de nombreuses personnes. Ceci fait mécaniquement pression à la hausse sur les prix. Les villes les plus structurées et les plus dynamiques sont celles qui attirent le plus de monde et cela favorise la valorisation d’un bien immobilier.

D'autres critères rentrent en jeu dans le choix d'un lieu pour vivre.

Mis à part ces deux points d’attraits majeurs qui ciblent certains secteurs comme des meilleurs emplacements, il existe d’autres critères qui dépendant de la localisation d’un bien et qui ont eux aussi une importance particulière.

La vue

La France est riche de nombreux sites exceptionnels : les mers, les océans, les montagnes, les lacs, les monuments historiques à la réputation mondiale, etc. Toutes ces richesses peuvent être admirées depuis un certain nombre de logements.

Ceux-ci auront une valeur bien particulière s’il dispose d’une belle vue sur l’un de ces sites. Bons nombres de personnes sont prêts à payer beaucoup plus cher pour avoir le privilège d’admirer chaque jour par leurs fenêtres un beau paysage, un bon monument, etc.

Un bien immobilier dans un quartier prisé mais avec une vue peu agréable aura une valeur moindre.

L'exposition au soleil

Dans le même ordre d’idée, l’exposition du logement au soleil est également importante. Un appartement qui est principalement orienté au Nord sera beaucoup moins prisé qu’un appartement orienté plein Sud. Beaucoup moins de soleil, beaucoup plus besoin d’être chauffé, etc.

En outre, dans les régions montagneuses, le versant Sud des montagnes sera a privilégié par rapport au versant Nord et cela que ce soit pour une maison ou un appartement.

Le calme

Un logement est positionné dans un environnement. Ce dernier peut impacté fortement votre confort de vie. Ne serait-ce que par des nuisances sonores répétées.

Ainsi, pour avoir suffisamment de calme, il faudra éviter les secteurs comme ceux proches d’une grande surface commerciale, d’une discothèque, d’une voie ferrée ou de l’autoroute, etc.

Pour conclure, l’emplacement idéal c’est là où la majorité de la population locale aimerait vivre. Par définition, cela signifie que c’est également là où les prix sont également les plus chers, car très convoités. Si votre budget ne vous permet pas d’acheter dans ces secteurs les plus prisés, ce n’est pas pour autant qu’il ne faut pas être très regardant sur le lieu. Plus vous vous éloignez de ces meilleurs secteurs et plus vous devez négocier les prix à la baisse afin de vous prémunir au maximum d’une importante moins-value à la revente.

Attention, si l’emplacement est un élément primordial, les autres critères pour un achat ne sont pas négligeables pour autant. Pour poursuivre, n’oubliez pas de vous poser ces  25 questions à vous poser avant d’acheter un logement que nous verrons lors d'une prochaine newsletter. 

Christian AKEB

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Octobre 2013 : tendance du marché immobilier

Arrêt sur image et projection à travers cette 94^e tendance du marché immobilier rédigée le 20 septembre dernier. Les résultats sont issus d'une enquête réalisée, en juillet-août, auprès d'un panel de notaires, répartis sur toute la France.

Tendance concernant l'activité

La chute d'activité, observée fin août, ne grève pas des prévisions plutôt optimistes pour la rentrée.

La baisse d'activité sur les compromis, inhérente aux périodes estivales, a été plus faible que prévue. La rentrée s'annonce sur des auspices favorables. L'optimisme semble enfin revenir dans les études. Ainsi, à Lorient, chez Mes Brisset et Le Touze, on observe un "frémissement de reprise". Dans le Puy-de-Dôme, Me Gouny-Fontfreyde note : "Nous avons bien travaillé et des visites ont eu lieu en août, d'habitude calme". Bien que la majorité des personnes interrogées misent sur une reprise de l'activité, 45 % du panel (contre 52 % en juin) anticipent une baisse d'activité. Graphiquement, cela se traduit par un croisement entre les deux courbes décrivant l'évolution de l'activité passée et future.

Tendance concernant les prix

Après les hésitations du printemps, un retournement de tendance se précise.

Un vent d'euphorie souffle sur les marchés. En immobilier, que ce soit au niveau des terrains, des commerces ou des logements, les prévisions deviennent nettement plus optimistes et les prix remontent. "La confiance revient, les acquéreurs n'hésitent plus à se lancer. Ils veulent profiter des taux d'intérêt bas. Ils savent aussi que les frais notariés vont augmenter. Les stocks de biens à vendre diminuent" observe Me Lavayssière à Figeac. C'est tout particulièrement le cas dans les régions où la reprise économique se dessine. Sur notre graphique, on observe un renversement de tendance qui laisse augurer une reprise plus durable du marché.

Le conseil des notaires

A plus long terme, on peut craindre que cette euphorie ne soit que passagère. L'abondance des liquidités n'empêche pas la progression de l'endettement d'un pays, bien au contraire. Aussi vaut-il mieux profiter de cette éclaircie pour se décider à conclure une vente. C'est ce que conseillent, prudemment, les notaires. 79 % d'entre eux sont favorables à la revente d'un logement avant l'acquisition d'un autre. Pour les terrains, 60 % sont plutôt vendeurs qu'acheteurs.

Évolution de l'environnement économique

En mai, le président de la banque centrale américaine avait décidé de faire remonter le taux des crédits. Il avait ainsi déclenché une vague de panique sur les marchés. Volte-face en septembre : il décide de maintenir son taux directeur à 0,25 % jusqu'en 2015 en poursuivant ses injections de liquidité. Du coup, les marchés s'envolent, le CAC 40 passant de 3 800 à 4 200 en moins de trois mois. En outre, aussi bien chez les ménages que chez les chefs d'entreprise, la confiance s'est sensiblement améliorée depuis le début de l'été. Il résulte de ces bonnes nouvelles un état de grâce dont profite aussi l'immobilier.

"Après les hésitations du printemps, un retournement de tendance se précise."

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Source : Bernard Thion - CEREFI - Octobre 2013