Vous êtes propriétaires d’un logement et vous souhaitez le vendre ? Pas facile de faire son choix parmi la multitude d’agents immobiliers et de mandataires… Suivez nos conseils pour faire le tri et signer avec le bon partenaire, le professionnel adapté à votre projet à qui vous pourrez déléguer en toute tranquillité.
Un agent immobilier, qu’est-ce que c’est ?
Avant de vous lancer, quelques petits rappels utiles. Un agent immobilier est un intermédiaire mandaté par le propriétaire d’un bien pour trouver un locataire ou un acquéreur. La loi du 2 juillet 1970, dite loi Hoguet, précise notamment que seuls les titulaires d’une carte professionnelle sont habilités à exercer le métier d’agent. Délivrée par la préfecture pour une durée de dix ans renouvelable, cette carte précise le champ d’action de son titulaire (transactions, administration de biens…). Pour l’obtenir, un agent doit justifier de son aptitude professionnelle, validée par un diplôme ou une expérience significative. Il lui faut également fournir une attestation de garantie financière pour l’année en cours et contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle.La première chose à regarder avant de choisir son agent immobilier, c’est donc sa carte, dont le numéro doit être affiché dans l’agence, de même que ses honoraires et le montant de sa garantie financière. Le numéro et le lieu de délivrance de la carte figurent également sur la correspondance de l’agent.
Indépendant ou réseau ?
Qui dit agent immobilier pense souvent réseau. Century 21, ERA Immobilier, Foncia, Guy Hoquet, L’Adresse, Laforêt ou Orpi, entre autres : les grandes enseignes ne manquent pas. Le premier avantage des réseaux, nationaux ou régionaux, c’est l’étendue du territoire qu’ils couvrent : le bien mis en vente par leur intermédiaire sera vu par un grand nombre d’acquéreurs potentiels. Le point faible de certains agents en réseau ? Ils prennent des mandats tant qu'ils le peuvent pour alimenter leur base de données.Notre conseil : faîtes en sorte de prendre contact directement avec un responsable plutôt qu’avec un jeune collaborateur. Le turnover souvent élevé du personnel dans les agences des réseaux peut parfois perturber les relations avec les clients.
Mais tous les agents ne sont pas organisés en réseau. Chaque ville, chaque commune dispose de professionnels chevronnés, connaissant parfaitement les particularités de leur marché local, disposant de contacts chez les bons interlocuteurs… mais restant farouchement attachés à leur indépendance comme certains mandataires, anciens chefs d'entreprise connaissant bien les rouages et les méthodes de vente. Dans ce cas, rien de tel que le bouche à oreille ou votre intuition pour décider de celui qui saura se mettre en quatre pour vous.
Quel mandat ?
Il existe trois types de mandats : exclusif, semi-exclusif ou simple. C’est vous qui définissez le type de mandat qui vous liera à votre ou vos agent(s) immobilier(s).Le mandat exclusif, le plus efficace
C’est le plus restrictif, mais de loin le plus performant. Vous signez avec un agent immobilier seul habilité à négocier la vente pendant une période déterminée – en général trois mois à six mois. Assuré de toucher sa commission, l’agent va tout faire pour faciliter et mener à terme votre transaction le plus rapidement et dans les conditions les plus favorables possibles.Le mandat semi-exclusif, le mandat de la collaboration
En choisissant ce type de mandat, vous garantissez l’exclusivité de la vente à une seule agence immobilière tout en vous réservant la possibilité de trouver vous-même un acquéreur. Vous paierez alors à l’agence 50 % seulement de sa commission, au lieu de 100 % dans le cadre d’un mandat exclusif.Le mandat simple, le moins contraignant mais aussi le plus hasardeux
Ce mandat est celui qui vous laisse le plus de liberté. Vous pouvez vendre vous-même votre bien et confier le mandat à plusieurs agences en même temps. Si vous optez pour le mandat simple, nous vous conseillons de vous limiter à trois agences : au-delà, vous risquez de « griller » votre bien. Privilégiez les agences qui pratiquent l’« intercabinet » et diffuseront votre annonce auprès de partenaires avec qui elles acceptent, le cas échéant, de partager leur commission.Notre conseil : Chaque type de mandat a ses avantages et ses inconvénients. A vous de trouver le bon équilibre entre efficacité et liberté, disponibilité et crédibilité en fonction des caractéristiques du bien que vous vendez et de l’état du marché, notamment.
Combien ça coûte… et qui paye quoi ?
Les commissions d’agence se justifient par le coût des moyens mis en œuvre par votre intermédiaire pour que la transaction se réalise (visites, estimations, publicité dans les journaux ou sur Internet…). Leur montant est entièrement libre, et il peut même varier d’une agence à l’autre au sein d’un même réseau. Dans la pratique, le barème, dégressif, oscille entre 5 % et 8 % de la valeur du bien. Il n’est pas rare que l’agence accepte de faire des concessions – dans la limite du raisonnable ! - pour faire baisser le prix de la transaction, si le vendeur consent à revoir ses prétentions à la baisse.Consultez les conditions générales pour savoir qui, de l’acquéreur ou du vendeur doit, théoriquement supporter les honoraires de l’agence. A l’arrivée, c’est le plus souvent l’acheteur qui règle l’addition. En prenant les frais de transaction à sa charge, il minore en effet le prix officiel sur lequel sont calculés les frais de notaires et droits d’enregistrement qu’il devra verser.
Notre conseil : Ne réglez rien avant la réalisation effective de la transaction. Les frais d'agence ne sont payables qu’à compter de la signature de l’acte chez le notaire.
